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Hory塾長の錬金塾

~仮想世界で稼ぎ、精神世界に生きる~ この現実世界を幸せに生きる秘訣。それは仮想世界(金融とIT)と精神世界を理解すること。

伯楽に学ぶ、不動産投資における最初の物件の選び方

最初の物件を探すときの考え方

不動産投資を始めるにあたり、

最初の物件は、どんなのを買えばいいのだろうか

という疑問を持たれる方は、非常に多いかと思う。

 

斯くいう私もそうだった。

 

 

不動産投資に関する本を読めど、

  • 地方の一棟アパートが良いと書いてある本もあれば、
  • 戸建賃貸が良いと書いてある本もあれば、
  • 都内の中古区分マンションが良いと書いてある本もある。

これでは、全くもって判断しかねるわけである。

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そんなときに、ふと思い出したのが、

韓非子・伯楽の言葉。

 

愛する所には駑馬を相するを教う

 

優れた馬を見分ける名人伯楽は、

愛する者には駑馬(劣った馬・ノロい馬)の鑑定法を教え、

愛さない者(憎んでいる者)には名馬(駿馬)の鑑定法を教えたという。

滅多にいない駿馬の鑑定法より、駑馬の鑑定法の方が役に立つの意。

愛する所には駑馬を相するを教う

 

これを不動産投資に置き換えて考えると、

  • いい物件の見分け方

よりも

  • ダメ物件の見分け方

 の方が価値がある、ということになる。

 

つまり、

『取り返しのつかないようなダメ物件さえ選ばなければ、あとは何とかなる。』

『それなら、ダメ物件とは如何なるものか、それを調べよう。』

 

という考え方に切り替わったのである。

 

具体的に『ダメ物件』とはどれなのか?

そこで、私の周りにいた不動産投資家の皆さんに、買ってはいけない物件について、聞いて回った。

 

  

すると、現役大家の先輩方は口をそろえて同じことをおっしゃった。

「区分はやめとけ。後で足かせにしかならないよ。」

 

 

区分マンションは資産性が乏しいため、これを保有しているとバランスシートでいう債務超過状態に陥る。すると、2戸、3戸は買えるかもしれないが、あるタイミングから買い進められなくなってしまうのだ。

 

特に、区分マンションを既にいくつか持っていて、いよいよ一棟モノを購入しようとしたときに、

「いま保有している区分マンションを売却してくれれば、融資しますよ。」

という銀行もあるようだ。銀行としては、債務超過状態が解消されれば融資する、というのは正しい判断ともいえる。

 

 

これで、不動産投資の方向性が決まるわけだ。

区分はやらない = 一棟アパートを買う

 

 

私はこうした経緯で、最初から一棟アパートを所有することに決めたのである。

もちろん、今後不動産投資を始めようと思っている人に対しても、私は1棟モノ物件の購入を強く勧める。

 

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